北京知識產權法院受理北京鏈傢被訴濫用市場支配地位案

央廣網北京11月26日消息(記者吳喆華 孫瑩 實習記者劉培辛)據中國之聲《新聞縱橫》報道,中介費,是房產交易中一筆不小的支出。在北京,一套二手房僅中介費動輒就十多萬。中介費這麼貴,到底是不是合理合法的?最近,北京的王女士因為中介費過高將號稱“獨角獸”的著名房產中介公司“鏈傢”告上法庭。

購房人王女士通過鏈傢購買一套二手房並簽署多個合同文本後,認為鏈傢涉嫌觸犯《反壟斷法》,在濫用市場支配地位收取過高中介費的同時還存在捆綁銷售等行為。現行的《反壟斷法》認為,市場支配地位是指經營者在相關市場內具有能夠控制商品價格、數量或者其它交易條件,或者能夠阻礙、影響其他經營者進入相關市場能力的市場地位。當具有市場支配地位的經營者以不公平的高價銷售商品,就是濫用市場支配地位的行為之一。

目前,北京市知識產權法院已受理此案。鏈傢方面也在昨天獨傢向中國之聲做瞭回應。具體情況是怎樣的?鏈傢是否真的存在濫用市場支配地位的行為?案件進展又如何?

在北京,鏈傢有一千多傢門店,盤踞在各小區周邊。記者以咨詢某小區房價為名致電鏈傢豐臺望園西裡店,一位員工告訴記者,今年上半年,鏈傢下調瞭中介費,“中介費現在2.5%,居間服務費2.2%不變,保障服務之前是0.5%,現在是0.3%。”

在北京的二手房市場,鏈傢的中介費被認為最高也最難打折,很多人交瞭就交瞭,但是購房人王女士想探個究竟,高額中介費合法嗎?結合自身經歷,她認為,鏈傢在2016年度北京市城六區存量住宅買賣經紀服務市場中具有市場支配地位,且存在濫用支配地位的行為,將鏈傢告上法庭,要求鏈傢退還原告居間代理費、保障服務費和支付維權成本,總計2萬元。今年6月23日,北京市知識產權法院受理此案。目前還沒有正式開庭。

王女士的丈夫張正鑫,也是一名律師,他是本案王女士的代理人。張正鑫說,王女士去年2月在北京市石景山區鏈傢魯谷店,看中瞭一套總價兩百多萬的二手房。他們認為,當時鏈傢收取總房價2.7%的中介費太高瞭,“按照房屋總價的2.7%交中介費,便宜瞭2050塊錢之後,一共是五萬六。”

本案中的中介費包括兩部分,一是居間服務費,收取總房價的2.2%;另一部分是保障服務費,收取總房價的0.5%。張正鑫認為,這兩部分是捆綁在一起銷售,購房人不能拒絕交保障服務費,“簽完這個以後,當時我們想比如貸款、資金接管、過戶這些手續也可以自己跑,就問鏈傢的工作人員這個保障服務費我們可不可以不簽,後續的手續自己跑?他就說不行。”

王女士向記者出示的《居間服務合同》裡,鏈傢提供瞭多達13項服務,包括辦理公證手續、房屋評估手續、抵押登記手續、提供多元化的金融服務咨詢推薦服務等。張正鑫認為,這13項服務也是捆綁在一起合並銷售,購房人隻能照單全收,“交易保障服務列舉瞭13項內容,好多都是沒用的,比如房屋交易及托管服務,現在都可以通過北京各個區的住建委或其他銀行去提供,還有協助辦理公證手續在我這個交易中是明顯不存在的。”

2.2%的居間服務費是否是不公平的高價?居間服務與交易保障服務是否構成捆綁銷售,交易保障服務的13項服務內容是否構成捆綁銷售?根據《反壟斷法》規定,禁止具有市場支配地位的經營者以不公平的高價銷售商品或者以不公平的低價購買商品。

反壟斷法專傢邱寶昌認為,本案的焦點在於,鏈傢是否具有市場支配地位,“因為公平的高價是指在市場上占有支配地位的企業,一般的小公司在市場上沒有支配地位,價格高低是市場定價,但是在相關市場具有市場支配地位的情況下,不能由你隨便定價。鏈傢在北京的房屋市場上具不具有市場支配地位,是最關鍵的,如果它不具有市場支配地位,是不公平的高價還是公平的高價都不在討論之列。”

公開資料顯示,2017年11月,鏈傢在北京擁有1500餘傢直營連鎖門店,其中有1100餘傢集中分佈在城六區。今年3月,鏈傢官網曾宣傳稱:北京在售二手房中,超過80%委托瞭鏈傢網,全市成交二手房中50%來自鏈傢網。但這並不意味著鏈傢占有法律意義上的市場支配地位,首先應界定相關市場,需要考慮時間跨度,地域市場,商品(服務)市場等因素,然後才能進行市場支配地位的認定,要考慮控制價格、數量、交易條件的能力、阻礙其他競爭者進入市場的能力、該經營者在相關市場的市場份額,以及相關市場的競爭狀況等。

記者瞭解到,在壟斷訴訟中,要界定相關市場支配地位不是一件容易的事,張正鑫說,“目前國內反壟斷民事訴訟比較少,勝訴的案例則更少”。2011年,北京市發改委與住建委曾下發通知,規定500萬及以下的住宅中介費不超過2%,特別復雜的可以上浮到2.2%,但張正鑫瞭解到,該通知已於2016年1月廢止。

此外,國傢發展改革委、住房城鄉建設部於2014年7月曾聯合發佈通知,明確放開放地產咨詢服務收費,實行市場調節價。在已實行市場調節價的情況下,很難認定鏈傢的2.2%的居間服務費屬於不公平的高價。邱寶昌律師指出,鏈傢不論是否具有市場支配地位,都不應該捆綁銷售服務,“消費者選擇不選擇保障服務是消費者選擇的問題,13項費用應該明碼標價,每一項多少錢,供消費者選擇,不要巧立名目。”

案件的第三人是北京中融信擔保有限公司,它是房屋交易保障合同名義上的主體,該公司法定代表人和鏈傢一樣,都是左暉。有媒體認為,居間服務加保障服務收費的模式,規避瞭相關的法規,變相提高瞭中介費。邱寶昌說:“同一個自然人做兩個公司的法定代表人,明顯是一種關聯交易,很可能是一個人控制的兩個公司,如果出瞭問題,就要承擔連帶責任。表面上看是保障服務,實際上是強制而來。名義上被分開瞭,但是實際上是一次性收費。”

鏈傢方面昨天獨傢向中國之聲回應說,原告起訴鏈傢的訴訟請求缺乏事實和法律依據,在案件審理結束以前,鏈傢對於案件的審理進程和具體細節暫時無法向媒體進行過多的披露,鏈傢正在積極參與和配合法院的審判工作,並會尊重最終的司法裁判。


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